2019上半年行將結(jié)束，你是否還有很多投資目標(biāo)還沒(méi)實(shí)現(xiàn)呢？別急，你看完這篇文章后或許會(huì)有更清晰的規(guī)劃。

　　上半年亮點(diǎn)不算太多，基本是延續(xù)去年的形勢(shì)（比如大國(guó)博弈卷土重來(lái)），如果要盤(pán)點(diǎn)的話，A股的春季行情，央行的定向?qū)捤珊兔缆?lián)儲(chǔ)降息轉(zhuǎn)折，算是對(duì)咱們影響比較大的幾個(gè)。

　　那下半年呢？首先還是經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力。

　　這種趨勢(shì)現(xiàn)在看來(lái)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，世界銀行業(yè)也下調(diào)了全球的增速預(yù)期。

　　不過(guò)即使這樣，中國(guó)的增速依然可觀，現(xiàn)在咱們面臨的問(wèn)題是：

　　調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期，而不是保增長(zhǎng)。

　　其次那就是分化，不僅僅是樓市，股市也是一樣，想要漲，還得資金面和主力板塊輪番著來(lái)。

　　有人說(shuō)：為何沒(méi)有樓市呢？

　　其實(shí)我所談到的這些都與樓市息息相關(guān)。所以廢話不多說(shuō)，直接進(jìn)入主題。

　　六件大事

　　1、調(diào)杠桿會(huì)更加嚴(yán)厲。高杠桿是加劇經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)積累的根源。

　　2019年一季度中國(guó)非金融部門(mén)總杠桿率為248.8%，較2018年底上升5.1%，上升幅度較大。

　　居民部門(mén)杠桿率為54.3%，較2018年底上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　宏觀杠桿率的公式是：債務(wù)/GDP。

　　雖然大幅上升之中也有GDP增速下滑、季節(jié)性等客觀因素影響，但居民杠桿依然在上升是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　雖然勢(shì)頭得到初步控制，但是控制過(guò)度勢(shì)必會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)。

　　但同時(shí)也不能過(guò)于放松，否則債務(wù)擴(kuò)張會(huì)難以控制，宏觀杠桿進(jìn)一步上升，增加風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前來(lái)看，降杠桿VS保增長(zhǎng)，國(guó)家更偏向于前者，至于增長(zhǎng)，更多的是保證預(yù)期穩(wěn)定就行。

　　所以從這點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)大環(huán)境已經(jīng)不允許樓市有任何“激情的夏天”了，過(guò)過(guò)“小陽(yáng)春”即可。

　　2、因城施策時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

　　近期有不少粉絲留言說(shuō)當(dāng)?shù)氐馁J款利率大漲，或者某某樓盤(pán)大跌等等，其實(shí)這就是因城施策的結(jié)果。

　　為什么這么說(shuō)？來(lái)看幾個(gè)例子：

　　5月，蘇州（樓盤(pán)）對(duì)工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施“

　　限售”：

　　新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　6月，西安（樓盤(pán)）針對(duì)從市外遷入戶籍的居民家庭實(shí)施限購(gòu)：

　　從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）。

　　這就是因城施策的典型體現(xiàn)。

　　未來(lái)這種現(xiàn)象在全國(guó)會(huì)遍地開(kāi)花，所以到時(shí)候某某地方為何房貸利率上浮了那么多，某某地方怎么又限購(gòu)了，把它當(dāng)成常態(tài)化就行。

　　既然調(diào)控政策正在分化，那么市場(chǎng)也必然會(huì)跟著分化。

　　3、分化趨勢(shì)愈加明顯。

　　當(dāng)前，中國(guó)有上海（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）、深莞惠等10個(gè)2000萬(wàn)人以上，以及多個(gè)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)人的大都市圈，這些都市圈以全國(guó)6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創(chuàng)造約54%的GDP。

　　看到這我想大家已經(jīng)知道我想說(shuō)什么了，沒(méi)錯(cuò)！那就是都市圈與其他城市房?jī)r(jià)的分化。

　　這種分化不僅包括上面提到的調(diào)控政策，還包括房?jī)r(jià)、人口流動(dòng)、房屋和土地供應(yīng)等一系列因素。

　　我們都知道樓市長(zhǎng)期看人口，都市圈的逐漸成型意味著人口格局正在變化，所以樓市分化也就很正常了。

　　當(dāng)然也有的都市圈人口正在流出，但是是個(gè)別少數(shù)。

　　但只要城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，這種趨勢(shì)就不會(huì)停止。

　　4、房貸利率或上調(diào)?，F(xiàn)在全球不都是在降息嗎？前不久回購(gòu)利率和SHIBOR也下跌了，市場(chǎng)的錢(qián)便宜了，為何房貸利率會(huì)上調(diào)呢？

　　要知道，國(guó)內(nèi)樓市終究和國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境緊密相關(guān)，央媽沒(méi)有降息，基準(zhǔn)利率沒(méi)下來(lái)，房貸利率就不可能下降。

　　剛剛上面也提到了，咱們寧可犧牲一些增長(zhǎng)，也不能讓杠桿重新抬頭，6月13日第十一屆陸家嘴(600663)論壇上，央行書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的表態(tài)中，就說(shuō)得很清楚。

　　目前杭州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、成都等二線城市已經(jīng)陸續(xù)上調(diào)了首套房房貸利率，下半年會(huì)有更多的城市加入上調(diào)房貸利率大軍，享受基準(zhǔn)利率已然成為奢望。

　　5、部分城市或量?jī)r(jià)齊跌。房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，但從1至5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況來(lái)看，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降。

　　2019年1—5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.2%，土地成交價(jià)款同比下降35.6%。

　　說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高了，土地價(jià)格上不去了。

　　也正因?yàn)榇耍螡善綊伋隽藰鞘械摹肮拯c(diǎn)論”。

　　隨著開(kāi)發(fā)商融資的收緊，以及房貸利率逐步上調(diào)預(yù)期，下半年二三線城市可能會(huì)出現(xiàn)一定程度量?jī)r(jià)齊跌的情況。

　　其實(shí)今年3月份一線城市的二手房成交量已經(jīng)開(kāi)始逐月下滑，就是一個(gè)信號(hào)。

　　6、降價(jià)拋售。如果你能讀懂前文，我想這點(diǎn)就不難理解。為何未來(lái)樓市會(huì)出現(xiàn)這種情況，還是分化和量?jī)r(jià)齊跌的結(jié)果。

　　比如今年3月江西贛縣限制特價(jià)房最低價(jià)，6月湖北恩施（樓盤(pán)）對(duì)降價(jià)行為提出預(yù)警，并確定良性的降價(jià)幅度比例區(qū)間。

　　下半年小城市的這種限價(jià)或許會(huì)更頻繁，但這不是限漲價(jià)，而是限跌價(jià)。

　　總結(jié)

　　高房?jī)r(jià)無(wú)非就是供地少，貨幣超發(fā)，杠桿高，需求大，縱觀國(guó)外其實(shí)也差不多，但當(dāng)下中國(guó)的情況似乎遠(yuǎn)比國(guó)外要復(fù)雜得多，比如土地財(cái)政，國(guó)民觀念等。

　　總的來(lái)說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)普漲的局面已經(jīng)不可能，機(jī)會(huì)更多集中在中心城市，假如你有買(mǎi)房打算，不妨多考慮點(diǎn)這些因素吧。