提要：核心提示：近期以來，有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策或傳聞層出不窮，包括九部直接督察全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實情況等。值得注意的是，有消息透露近日房地產(chǎn)上市公司的再融資有望重啟，這對于大幅回調(diào)的房地產(chǎn)板塊而言，可能是政策拐點的先兆。

　　一、房地產(chǎn)政策隱現(xiàn)拐點

　　近幾個月以來，有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策或傳聞層出不窮。例如，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；國稅總局今年計劃將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅等等；總體來看，管理層從土地政策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)稅收等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。為了平抑樓價上升過快的態(tài)勢，九部委甚至展開了中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的一次針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況的督察，并表態(tài)兩會前須有階段性成果。

　　從目前的情況來看，調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成效。數(shù)據(jù)顯示，70 大中城市1 月份房價調(diào)查數(shù)據(jù)。房屋銷售價格同比上漲9.5%，環(huán)比上漲1.3%，新建住房銷售價格同比上漲11.3%，環(huán)比上漲1.7%，漲幅比去年12 月份降低0.2 %.值得一提的是，權(quán)威人士近日透露，證監(jiān)會與國土資源部在春節(jié)前已就房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類再融資的審核流程和具體操作步驟達成一致，證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司公開和非公開發(fā)行股份的申請將于近期重新啟動審核。雖然沒有得到最終的證實，但卻是近段時間以來房地產(chǎn)行業(yè)少有的潛在利好；如果樂觀地看，這可能是房地產(chǎn)政策拐點的先兆。

　　二、房地產(chǎn)板塊已經(jīng)具有一定的安全邊際

　　在09年底至2010年年初的一輪宏觀控調(diào)過程中，房地產(chǎn)板塊是率先被調(diào)控的對象。2009年12月9 日，國務(wù)院常務(wù)會議決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2 年恢復(fù)到5 年，旨在抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，國務(wù)院亦下發(fā)通知，要求各地檢查土地市場，打擊開發(fā)商囤地行為。從這個時候起，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，包括《進一步加強土地出讓收支管理的通知》、物業(yè)稅模擬操作推廣全國等等。受到調(diào)控利空密集出臺的影響，房地產(chǎn)板塊大幅回落，板塊跌幅一度超過20%，而同期指數(shù)的最大跌幅不超過10%.與其它板塊比較，房地產(chǎn)的跌幅也是較大的。

　　正是由于前期的大幅調(diào)整，使得房地產(chǎn)板塊的安全邊際明顯提升，根據(jù)主流機構(gòu)的預(yù)期，2010年主要房地產(chǎn)公司的平均PE在15倍左右，低于兩市的平均估值水平。

　　三、如何把握房地產(chǎn)板塊的投資機會

　　從目前已能披露年度業(yè)績快報的近百家房地產(chǎn)上市公司來看，情況較為理想，09年盈利增長超過100%的家數(shù)比例接近1/5，預(yù)計房地產(chǎn)整體業(yè)績增長在40%以上。從橫向比較的角度來看，房地產(chǎn)板塊無疑是兩市中09年盈利較佳的行業(yè)之一。

　　然而，市場對于房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不高，除了調(diào)控因素外，未來房地產(chǎn)的銷量、價格能否向好，也是市場擔(dān)心的因素。從過去08、09年的經(jīng)驗來看，從政策拐點，到行業(yè)拐點有幾個月的時間。因此，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)銷量的變化，是把握房地產(chǎn)板塊機會的關(guān)鍵。具體投資機會方面，我們認為，可以從大股東實力、上市公司的土地儲備、上市公司的開發(fā)規(guī)模與歷史等角度把握機會。大股東實力方面，如果大股東為地方政府，或者具有政府資源，那么上市公司獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備的機率將大大增加。上市公司的土地儲備方面，豐富合理的土地儲備是房地產(chǎn)公司保持持續(xù)性開發(fā)、持續(xù)盈利的重要條件。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的波動性較大，只有較好把握行業(yè)周期的公司，才能更好地做到何時應(yīng)擴張業(yè)務(wù)、何時應(yīng)收縮業(yè)務(wù)，最終實現(xiàn)公司持續(xù)盈利的目標(biāo)。具體而言，有持續(xù)盈利經(jīng)營歷史的房產(chǎn)公司，說明已具備較強戰(zhàn)略安排能力。