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大千世界、無(wú)奇不有。人與人之間最遙遠(yuǎn)的距離不是空間的遠(yuǎn)近，而是理念的不同。這幾天最火的話題當(dāng)屬摩拜80后創(chuàng)始人胡瑋煒套現(xiàn)15億的消息，相信很多人在對(duì)她跪拜之余，會(huì)陷入深深的焦慮和惆悵。焦慮為啥她可以3年就實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，而自己3年還沒(méi)有能力買(mǎi)一套房？

其實(shí)，很多時(shí)候決定人一生高度的不是努力和堅(jiān)持，而是理念和選擇。在買(mǎi)房這件事上，正確的理念尤為重要，甚至比你錢(qián)多錢(qián)少還要重要。通過(guò)平時(shí)與大家的交流和總結(jié)，我發(fā)現(xiàn)以下5條錯(cuò)誤的購(gòu)房理念極為常見(jiàn)，現(xiàn)在分享出來(lái)，希望大家以此為戒。

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盲目迷信老城區(qū)或是新城區(qū)

改革開(kāi)放以來(lái)，全國(guó)各地陸續(xù)建設(shè)了許多新城、新區(qū)，最為成功的當(dāng)屬深圳和浦東新區(qū)，當(dāng)然也有很多二三線城市的新區(qū)淪為空城，比如天津?yàn)I海新區(qū)。

老城區(qū)還是新城區(qū)，哪個(gè)更具投資價(jià)值不能一概而論。比如北京和上海，城市發(fā)展屬于攤大餅?zāi)Ｊ?，傳統(tǒng)市中心永遠(yuǎn)是圓心位置，當(dāng)然可以存在多個(gè)城市副中心，比如北京通州和上海的徐家匯、五角場(chǎng)、真如等，但是不會(huì)影響到傳統(tǒng)市中心老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位和政治地位。最好的教育、醫(yī)療、商業(yè)還是以老城區(qū)為主。北京上海目前采取的都是城市更新的發(fā)展模式，在老城區(qū)拆舊建新，在不增加建設(shè)用地總規(guī)模的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)城市更新。所以，北京上海的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是市中心老城區(qū)最貴，然后隨著距離的增大房?jī)r(jià)遞減，并且永遠(yuǎn)有一種趨勢(shì)就是，大家都在拼命擠進(jìn)市中心的老城區(qū)。

然而，并非所有的城市都是這種發(fā)展軌跡。我國(guó)絕大多數(shù)城市，由于城市規(guī)模和人口限制，或是地形局限，再加上財(cái)力限制，不可能像北京上海這樣全方位的向四周拓展式發(fā)展，只能人為的選定一個(gè)條件最優(yōu)的區(qū)域作為新區(qū)建設(shè)，集全省之力，集全市之力建設(shè)一個(gè)新區(qū)，把政府遷過(guò)去，把大學(xué)遷過(guò)去，把醫(yī)院遷過(guò)去，至于能否成功，只能看天時(shí)地利人和了。

所以，投資房產(chǎn)始終要跟隨城市發(fā)展的重心走，不能盲目的迷信老城區(qū)或者新城區(qū)，追著未來(lái)的“市中心”買(mǎi)，永遠(yuǎn)跟著城市發(fā)展的大趨勢(shì)走，才是最正確的選擇。如果是在北京上海，盡自己最大可能的買(mǎi)在老城區(qū)市中心，那里才稱得上是寸土寸金，住宅賣(mài)一套少一套，房產(chǎn)增值沒(méi)有上限。而二三線城市可以根據(jù)政府財(cái)政投入、人口遷入比例，教育醫(yī)療資源優(yōu)劣來(lái)選擇性投資，比如南京河西、杭州錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、成都天府新區(qū)、西安曲江新區(qū)，都是發(fā)展前景非常不錯(cuò)的新城區(qū)，這些區(qū)域的崛起，也許注定伴隨著老城區(qū)的逐漸衰敗。

2

剛需首套選擇異地購(gòu)房

后臺(tái)一位女孩向我咨詢：本科畢業(yè)后在上海工作3年多，單身，沒(méi)有戶口，目前租房。打算長(zhǎng)期定居在上海發(fā)展，但是由于沒(méi)有購(gòu)房資格，想在花橋或者嘉善購(gòu)買(mǎi)首套住房。

我相信在上海打拼的很多年輕人都有這種想法，因?yàn)闀簳r(shí)沒(méi)有購(gòu)房資格又害怕房?jī)r(jià)大漲，索性在上海周邊的花橋、嘉善、平湖、太倉(cāng)買(mǎi)房。

我的回復(fù)很直接：強(qiáng)烈不建議首套房購(gòu)買(mǎi)在環(huán)滬區(qū)域。滬漂的目的就是扎根上海，賺上海的錢(qián)，享受上海的教育醫(yī)療，融入上海的文化歷史，讓后代成為真正的上海人。既然選擇了在上海定居發(fā)展，就應(yīng)該想方設(shè)法在上海買(mǎi)房。如果首套首貸買(mǎi)在環(huán)滬區(qū)域，先不考慮每天浪費(fèi)在上下班路上的幾個(gè)小時(shí)生命，即使將來(lái)再次在上海買(mǎi)房已經(jīng)失去首套資格，二套首付七成，利率上浮。而且，孩子出生后也沒(méi)有辦法接受上海的教育。此外，上海房?jī)r(jià)的抗跌和漲幅一定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于環(huán)滬區(qū)域的，隨著上海2500萬(wàn)的人口限制和3200平方公里建設(shè)用地的上限，將來(lái)置換回上海的難度將更大。

所以，上面這個(gè)女孩子的理性目標(biāo)應(yīng)該是爭(zhēng)取人才落戶買(mǎi)房，或者是繳滿剩余1年多社保后結(jié)婚買(mǎi)房，當(dāng)然如果男朋友有上海房票的話更好。目前上海等一線城市的房?jī)r(jià)是中央調(diào)控的重中之重，未來(lái)2年大幅上漲的可能性根本不存在。而且，差別化調(diào)控、滿足首套剛需是政府的基本思路。目前，南京已經(jīng)將首套公積金貸款上限調(diào)高，個(gè)人由30萬(wàn)上調(diào)至50萬(wàn)，夫妻由60萬(wàn)上調(diào)至100萬(wàn)。相信各地政府會(huì)仿效南京陸續(xù)將首套剛需逐步放開(kāi)，對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，體現(xiàn)房住不炒的屬性。

此外，對(duì)于計(jì)劃投資環(huán)滬區(qū)域的朋友，千萬(wàn)不要盲目的選擇所謂的價(jià)值洼地投資，便宜一定是有便宜的理由，便宜本身就是一個(gè)坑。結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通配套等因素，環(huán)滬投資建議按照如下優(yōu)先級(jí)選擇：花橋>太倉(cāng)>嘉善>平湖>南通。

3

哪里便宜投資哪里

上海年后一手房扎堆開(kāi)盤(pán)，即使限價(jià)，即使沒(méi)有利潤(rùn)空間，但是在現(xiàn)在這個(gè)大環(huán)境下，確保資金鏈不出問(wèn)題才是上策。所以有些盤(pán)的價(jià)格的確很有誘惑力。一位朋友在后臺(tái)咨詢我，目前計(jì)劃投資一套房產(chǎn)，兩個(gè)新盤(pán)不知道選擇哪個(gè)，一個(gè)是青浦重固鎮(zhèn)綠地新里波洛克公館，均價(jià)3.1萬(wàn)元，另一個(gè)是奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)禹洲雍賢府，均價(jià)3.2萬(wàn)。我問(wèn)他選擇這兩個(gè)項(xiàng)目的原因，他說(shuō)是便宜。

的確，這兩個(gè)盤(pán)的價(jià)格和周邊二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。作為自住房購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有任何問(wèn)題。但是作為純投資，需要考慮的就不能僅僅是便宜。青浦重固的波洛克公館距離地鐵17號(hào)線趙巷站5.5公里，小區(qū)距離上海市中心人民廣場(chǎng)28公里。奉賢金匯的禹洲雍賢府，距離人民廣場(chǎng)30公里，沒(méi)有地鐵規(guī)劃，只有一條還未開(kāi)通的公交BRT。

房產(chǎn)投資的核心在于房產(chǎn)增值和租金收益，不能是哪里便宜就投哪里。這兩個(gè)小區(qū)所在的重固鎮(zhèn)和金匯鎮(zhèn)既沒(méi)有產(chǎn)業(yè)集聚，又沒(méi)有人口流入，既沒(méi)有政策利好，又沒(méi)有交通便利，靠什么實(shí)現(xiàn)增值和高額的租金回報(bào)呢？反而是嘉定新城和青浦新城在地鐵11號(hào)線、17號(hào)線建設(shè)期間，就早早實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)翻倍，攀上了4萬(wàn)，兩個(gè)新城是上海規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的新城，更為重要的是地鐵的開(kāi)通可以有效的將市中心的剛需客導(dǎo)流至此。

所以，我建議這位朋友，直接投資市中心地鐵邊的老破小，總價(jià)和郊區(qū)遠(yuǎn)大新相當(dāng)，租金回報(bào)高，抗跌性好，出手變現(xiàn)快，10年以后說(shuō)不定還能碰上拆遷。房產(chǎn)投資最重要的就是人氣，人氣旺，你的財(cái)運(yùn)才會(huì)旺。

4

沒(méi)房住時(shí)才想起買(mǎi)房

不可否認(rèn)，現(xiàn)實(shí)中的確存在一些大神，無(wú)論社會(huì)如何洶涌澎湃，仿佛都無(wú)法激起他心中的漣漪。我同事中就有這樣一位，40出頭，曾經(jīng)在上海寶山區(qū)某部隊(duì)做到副團(tuán)級(jí)，轉(zhuǎn)業(yè)后分配到我單位工作。2007年轉(zhuǎn)業(yè)至今，他和老婆仍然住在之前部隊(duì)分配的140平的軍產(chǎn)房中。這種福利一般人是輪不到的，可是問(wèn)題的關(guān)鍵是至今他都沒(méi)有買(mǎi)房。我2009年、2012年、2016年都曾極力勸說(shuō)他買(mǎi)房，但他都意志堅(jiān)定的認(rèn)為，房子夠住就行，房?jī)r(jià)都是泡沫。所有積蓄都用來(lái)炒股，當(dāng)年股市里的50萬(wàn)到現(xiàn)在還是50萬(wàn)。直到2015年，部隊(duì)里計(jì)劃清理軍產(chǎn)房，所有轉(zhuǎn)業(yè)干部必須退還房子，他才讓我?guī)退_(kāi)始看房，不過(guò)戲劇性的是，在很多部隊(duì)老干部的阻撓下，退房一事無(wú)疾而終，從此，這位同事又樂(lè)此不疲的居住至今。試想，如果他聽(tīng)我勸說(shuō)，2015年買(mǎi)房，現(xiàn)在身價(jià)至少翻一倍，如果2009年買(mǎi)房，至少翻三倍。買(mǎi)來(lái)的房子以租養(yǎng)貸，自己仍然住在軍產(chǎn)房中，何樂(lè)而不為呢！通常這些人在錯(cuò)失了多次購(gòu)房黃金機(jī)遇之后，便會(huì)在潛意識(shí)里抵觸任何與房子有關(guān)的信息，永遠(yuǎn)活在自己的精神世界里，從此與買(mǎi)房井水不犯河水。

如果說(shuō)，認(rèn)為房?jī)r(jià)有泡沫可笑的話，那么認(rèn)為房子只是用來(lái)住的，就顯得更加的可悲。用一念之差衡量事物利弊，用一己之力對(duì)抗社會(huì)發(fā)展，最終吃虧的只有自己。希望大家都能盡早合理布局自己的資產(chǎn)，不要房到用時(shí)方恨少。

5

先買(mǎi)房后賣(mài)房

房屋置換是每個(gè)購(gòu)房者一定會(huì)經(jīng)歷的。有很多朋友也一直在糾結(jié)這個(gè)問(wèn)題，是先買(mǎi)好呢，還是先賣(mài)好？先賣(mài)，怕踏空，差距增大，先買(mǎi)，又怕資金不到位。而現(xiàn)實(shí)中，的確存在一些人是買(mǎi)房比賣(mài)房還要積極，看房看的心潮澎湃就直接下定，其實(shí)這樣的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

房屋置換最合理最穩(wěn)妥的順序是先賣(mài)后買(mǎi)，一前一后同時(shí)進(jìn)行。就是說(shuō)一定要在賣(mài)房收到定金之后，才可以考慮下定買(mǎi)房。最保險(xiǎn)最安全的辦法是，在賣(mài)房合同簽好收到首付款后，再下定買(mǎi)房。這樣你可以根據(jù)賣(mài)房合同約定的付首付時(shí)間、交易時(shí)間和收款放貸時(shí)間，來(lái)從容應(yīng)對(duì)買(mǎi)房。尤其是在北京上海等一線城市，一套房屋的置換鏈條上至少關(guān)聯(lián)上下家3-5組，都是一條線上的螞蚱，一個(gè)出問(wèn)題，全部違約。尤其是在銀根收緊，貸款審批速度和放款速度極不穩(wěn)定的現(xiàn)在，你的下家的下家貸款不能按時(shí)放款，你就會(huì)面臨違約責(zé)任。所以，建議大家安全起見(jiàn)，在賣(mài)房合同簽好收到首付款后，再下定買(mǎi)房，即使下家的原因造成你買(mǎi)房違約，你也可以轉(zhuǎn)嫁違約責(zé)任，不至于自己吃虧。

以上5條最常見(jiàn)、最普遍的購(gòu)房錯(cuò)誤理念，相信大家都不會(huì)陌生，希望你們不要吃一塹長(zhǎng)一智，而是步步為營(yíng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，汲取別人的長(zhǎng)處彌補(bǔ)自己的短處，畢竟在買(mǎi)房問(wèn)題上吃虧絕不是小虧。