經(jīng)歷3年多時(shí)間去庫存“戰(zhàn)役”，全國商品房待售面積已回落至2014年9月末（57148萬平方米）的水平，創(chuàng)下43個(gè)月以來新低。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月末，全國商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米。截至2014-2016年末，全國商品房待售面積分別高達(dá)62169萬平方米、71853萬平方米、69539萬平方米。

庫存“減壓”意味著近年來從中央到地方接連出臺(tái)的樓市政策取得應(yīng)有成效。而從房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的視角來看，“庫存”概念應(yīng)該成為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，對于大中城市和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好的三四線城市，接下來要積極去補(bǔ)庫存。但其同時(shí)提出，東北、西部、西南部分城市目前仍需要繼續(xù)去庫存，政策的差異化還有延續(xù)的必要性。“對于房企來說，宏觀上的庫存不足，也體現(xiàn)為房企自身庫存不足。”嚴(yán)躍進(jìn)說，后續(xù)房企應(yīng)繼續(xù)在拿地和并購項(xiàng)目上發(fā)力，“積極補(bǔ)庫存”。

“化解房地產(chǎn)庫存”

在經(jīng)歷2009年政府通過降低購房首付比例、下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等措施出手“救市”，國內(nèi)房地產(chǎn)在邁向“白銀時(shí)代”的同時(shí)，其庫存量也在逐年遞增。

時(shí)代周報(bào)記者梳理國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2011-2015年末，全國商品房待售面積分別為27194萬平方米、36460萬平方米、49295萬平方米、62169萬平方米、71853萬平方米，平均每年庫存增長1億平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，這還沒有包括全國大批在建項(xiàng)目、以及已經(jīng)賣出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目；一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得去庫存艱難。

庫存高壓可能帶來的后果，讓中央把精力更多地關(guān)注到了地產(chǎn)行業(yè)。2015年12月21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確把“房地產(chǎn)去庫存”定為全年五大任務(wù)之一。

資料顯示，2015年，央行和財(cái)政部分別發(fā)文，松綁二套房貸并減免營業(yè)稅。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱二套房首付下調(diào)至四成，首套公積金首付三成；與此同時(shí)，財(cái)政部大幅縮短二手房交易營業(yè)稅免征年限從原來的5年降至兩年。

中央動(dòng)了真格，地方也在積極響應(yīng)。除了解禁限購政策，多個(gè)城市還從土地供應(yīng)、住房信貸、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼及購房落戶等環(huán)節(jié)著手，刺激購房需求入市。比如寧波（樓盤）就將購買二套房的公積金貸款首付比例降至20%，二手房的公積金貸款首付比例降至30%。據(jù)悉，2015年已有超過百個(gè)城市發(fā)布不同力度的公積金松綁政策。

三四線迎來政策紅利

在全國持續(xù)去庫存過程中，由于買房資金會(huì)優(yōu)先選擇一線和強(qiáng)二線城市，這使得不同城市去化效果存在分化。

從中央的表態(tài)也不難看出“去庫存”重點(diǎn)的變化。從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“房地產(chǎn)去庫存”定為全年五大任務(wù)之一，到2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別指出：要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2017年政府工作報(bào)告中也提到，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。

這意味著2015-2016年上半年主要是一線和強(qiáng)二線城市“去庫存”，到了2016年下半年至2017年，隨著上述城市不斷出臺(tái)限購限貸政策，去庫存紅利才逐步轉(zhuǎn)移到弱二線城市和三四線城市，那里才是房地產(chǎn)庫存的主要集中地。

2016年9月30日，北京（樓盤）率先出臺(tái)新的樓市調(diào)控新政。緊隨其后，天津（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）等一線和強(qiáng)二線城市先后出臺(tái)限購限貸等調(diào)控措施。買房資金受此影響而不斷外溢到弱二線城市和三四線城市，使后者的去庫存速度得以明顯加快。數(shù)據(jù)顯示，2016年全國商品房銷售面積增速達(dá)22.5%，其中一線城市商品房銷量增速為9.0%，二線城市商品房銷量增速為27.1%，三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%。另據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例已上升到75%，較2016年增長13個(gè)百分點(diǎn)。

隨著三四線城市去庫存政策的持續(xù)推進(jìn)，全國商品房待售面積也在逐年刷新歷史新低。2016-2017年末，全國商品房待售面積分別為69539萬平方米、58923萬平方米。截至2018年3月末，全國商品房待售面積僅為57329萬平方米，接近2014年9月末（57148萬平方米）的水平。

2018年3月5日，十三屆全國人大一次會(huì)議上，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告指出，過去5年，政府因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房價(jià)漲勢得到控制。

房企調(diào)整布局

三四線城市持續(xù)去庫存，也讓不少重點(diǎn)布局與此的房地產(chǎn)企業(yè)獲益。比如碧桂園，2017年，該企業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷售約5508億元，同比增長78.34%。據(jù)其財(cái)報(bào)披露，公司近58%的銷售來源于三四線城市，較2016年增長5個(gè)百分點(diǎn)。

保利地產(chǎn)(600048,股吧)宋廣菊也曾表示，目前碧桂園、恒 大這幾家房企能快速發(fā)展除了得益于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和靈活的民營企業(yè)機(jī)制外，其大背景是重點(diǎn)一二線城市調(diào)控，資金流向了碧桂園、恒 大長期堅(jiān)守的三四線城市，其亦因此獲得了市場紅利。

這使得部分房企開始重新調(diào)整戰(zhàn)略布局，加快對三四線城市的投入。以保利為例，該公司2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中，超過90%以上是三四線城市，如徐州（樓盤）、蕪湖（樓盤）、鹽城（樓盤），梅州等城市。具體城市占比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年，這一數(shù)字僅分別為15%和7%。而從城市銷售業(yè)績結(jié)構(gòu)來看，保利地產(chǎn)2017年三四線城市銷售占比升10個(gè)百分點(diǎn)至18%。

新城控股和綠城中國也在近年來不斷加大對三四線城市的投資，尤其是在長三角區(qū)域，在2017年新增土地中三四線城市占比中別分為62%、42%。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價(jià)同比增長53.9%。此外，在一線和強(qiáng)二線城市供地減少的大背景下，2018年3月，三四線城市經(jīng)營性用地成交金額達(dá)2260億元，同比增長123%，遠(yuǎn)高于一線的101億元、二線1237億元（克而瑞數(shù)據(jù)）。

不過，在布局三四線城市的問題上，房企們?nèi)晕催_(dá)成共識。深圳控股董事局主席呂華表示，2017年三四線確實(shí)是火了一把。但三四線城市本身人口是凈流出的。從剛需的角度看，很多三四線是供過于求了，所以，這些城市的回暖是短暫性的。

“過去大家都不屑去三四線，現(xiàn)在三四線的競爭異常激烈，而且程度非?？膳?。”陽光城(000671,股吧)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示，但畢竟三四線市場有限，市場持續(xù)漲價(jià)我覺得沒有保證。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，三四線城市也不能“一概而論”去否定。一位央企地產(chǎn)公司投資部的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，房企目前關(guān)注的“三四線城市”有兩個(gè)特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中；二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房價(jià)等外溢影響的城鎮(zhèn)。