密集約談

半個(gè)多月前，住建部約談12個(gè)城市，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。隨后多地發(fā)布新政，各地樓市再次迎來調(diào)控密集期。

被約談的城市，主要集中在東北和中西部，部分城市房?jī)r(jià)漲幅明顯。這些城市趕緊在原有政策的基礎(chǔ)上查缺補(bǔ)漏:

限購(gòu)方面:成都、太原;

限售方面:哈爾濱、貴陽、太原、成都;

預(yù)售價(jià)格管理:長(zhǎng)春;貴陽、合肥;

隨后不久，住建部又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，核心只有一個(gè)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖”，而且在通知里也強(qiáng)調(diào):

“進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任。住建部將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，具體落實(shí)地方政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金的主體責(zé)任。同時(shí)嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問責(zé)。”

文件里寫的真是不能再直白了，群眾關(guān)心的房?jī)r(jià)，在本輪調(diào)控的目標(biāo)是:穩(wěn)房?jī)r(jià)、不允許市場(chǎng)波動(dòng)大。

換句話說，就是:房?jī)r(jià)不論高低，可以略有波動(dòng)，但不要出現(xiàn)暴漲或暴跌。

2

穩(wěn)房?jī)r(jià)

從住房商業(yè)化第一天開始，中國(guó)的房地產(chǎn)就像脫韁的野馬，狂奔不止。同時(shí)也帶來了富有中國(guó)特色的調(diào)控政策。

但每輪調(diào)控，都伴隨著越調(diào)越高的尷尬處境。因此有經(jīng)濟(jì)學(xué)者說調(diào)控人為的改變了供需結(jié)構(gòu)，所以越調(diào)越漲。也有人說調(diào)控就是利益輸送，富了官家，苦了百姓。

如果把中國(guó)社會(huì)比作一鍋水的話，房地產(chǎn)就是底下的一堆柴火。稍微一點(diǎn)火，整個(gè)社會(huì)都沸騰起來了，群魔亂舞。之前放開限購(gòu)低首付低利率讓人買，卻成交無幾?，F(xiàn)在一限購(gòu)，哭天搶地，擠破售樓部。網(wǎng)上沉寂多年的剛需，一窩蜂也都冒出來了。

這里面到底有多少是恨人有、恨己無的心態(tài)，無從考究。

但宏觀政策的制定終究是顧大局，逆?zhèn)€人預(yù)期的。事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了太多東西。房?jī)r(jià)的波動(dòng)，和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性有著千絲萬縷的關(guān)系，所以政策的制定，早就指明了:中國(guó)的房地產(chǎn)不能崩。

基于這樣的目的，所有的調(diào)控，都是為了防止房?jī)r(jià)泡沫破滅。

而崩盤的方式，無非兩種:

向上崩;

向下崩;

向上崩的條件，莫過于價(jià)格瘋狂上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離價(jià)值，而接盤資金有限，高高在上的價(jià)格，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)最終引起泡沫破滅。

于是限購(gòu)、限貸、限售出爐了。本質(zhì)都是為了防止向上崩。邏輯也很簡(jiǎn)單:降低流動(dòng)性、限制資金交易周期。

理論上講，流通性降低也會(huì)影響交易價(jià)格，但一旦向上的預(yù)期調(diào)動(dòng)起來，強(qiáng)烈的買盤利多和流動(dòng)性低的利空行成對(duì)沖，這種多空博弈，需要幾年時(shí)間消化，而消化的過程，房?jī)r(jià)泡沫就已經(jīng)被部分填實(shí)。畢竟，兩年時(shí)間，打工仔沒存下多少錢，大老板們已經(jīng)開始愁“投點(diǎn)啥”了。

事實(shí)上，更多人期待的是向下崩，要么等著大家一起死，要么等著跌下來自己好抄底。但是顯然調(diào)控者是不允許這種事發(fā)生的。

世界上沒有人比政府更害怕房?jī)r(jià)下跌。

整個(gè)社會(huì)的融資結(jié)構(gòu)，一多半都是和地產(chǎn)相關(guān)的。房?jī)r(jià)頭天下跌，銀行第二天就帶人找到企業(yè)主們，補(bǔ)齊抵押資金缺口。

大老板們一看，大不了你土地、房子收走，讓我還錢?沒門。我凈身辦企業(yè)，你能把我怎么樣。于是，銀行擔(dān)心的壞賬，企業(yè)生存的現(xiàn)金流、帶來的就業(yè)，一級(jí)一級(jí)往中央報(bào)，結(jié)果，你懂的。

有個(gè)事，充分說明這一點(diǎn)。去年天津GDP承認(rèn)造假，盡管今年一季度GDP總量超越廣州。但增速僅為1.9%，全國(guó)墊底。房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)的超前金融預(yù)期。這樣的增速，疊加天津爆發(fā)的債務(wù)違約，天津房?jī)r(jià)危矣。

于是，5月16日，天津加入搶人大戰(zhàn)。1天就有30萬人網(wǎng)上申報(bào)，秒殺西安幾個(gè)月的努力。盡管后期又修修補(bǔ)補(bǔ)，不少人笑話政策的戲劇性。

呵呵，傻孩子。天津房?jī)r(jià)，保住了。

3

不均衡

但顯然，房?jī)r(jià)這事，注定是不可能令人滿意的。前兩年，原房改組組長(zhǎng)孟曉蘇講到“什么價(jià)格都能降，就是房?jī)r(jià)不能降”。結(jié)果被罵翻了天。

翻看他的言論“年輕人有條件趕緊買房”“繼續(xù)向老百姓(603883,診股)宣傳房?jī)r(jià)會(huì)下降是不對(duì)的”。這是位真牛人，建議大家可以仔細(xì)了解了解。

中國(guó)的房地產(chǎn)，早已不是價(jià)格問題。什么?什么?臭不要臉的三萬，不是價(jià)格問題?我在北京買不起房，我在上海租房住，你還好意思說不是價(jià)格問題。

2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米。絕大多數(shù)人身上都有房子，只是這些房子，沒在你想在的地方。

多年前，武漢的小王給爸媽打電話:“媽，我要給深圳買房，咱家能拿多少錢?”

電話那頭的老母親嘆口氣說:“孩兒，不行回來吧，那邊壓力大，受那罪干啥?咱武漢有幾套房呢。”

“咱那破地兒，不值錢，也能叫房子?深圳一套頂咱好幾套。”那頭老母親沉默不敢吭聲。

去年開始，小王走路明顯硬氣起來了，和朋友擼串，也常常提起“深圳再干兩年就回武漢，家里收著租，日子比這美。”

同桌的小李來自西安，悶著頭不敢大聲:“哥，你們大城市還是好，我這小地方出來的，就得認(rèn)命啊。”

結(jié)果今年，小李沒事刷著抖音，再看著網(wǎng)上熱鬧的新聞，“嘿嘿，我們大西安就是好。”身邊的成都女友不樂意了:“呵呵，都是我們大成都玩剩下的。”

小王、小李走起路來充滿自信，在深圳租房住也沒那么憋屈了，深圳的高房?jī)r(jià)好像也無所謂了。老家的房子，也勉強(qiáng)能算房子了。

你看，房地產(chǎn)的矛盾，也不再是價(jià)格問題，而是不均衡問題。

房地產(chǎn)調(diào)控，也不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是升和降的問題，而是調(diào)節(jié)和控制的問題