樓市調控政策發(fā)布最多的這年年末，一些被認為是“松動”的信號正在山東菏澤、廣州、杭州、安徽等地陸續(xù)出現(xiàn)。

這一背景下，2019年中國樓市將如何發(fā)展成為了各方關注的焦點。

事實上，在日前召開的中央經濟工作會議已經做了定調，會議指出，要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

與此同時，國家住房與城鄉(xiāng)建設工作會議也指明了2019年樓市的發(fā)展方向：穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期。

房住不炒

從中央經濟工作會議的表述來看，房地產調控的政策思路并沒有改變。

“去年經濟工作會議對房地產表述是‘分類調控’，今年為‘分類指導’，兩者沒有多大差異，摳字眼說‘調控’改為‘指導’意味著放松調控是瞎解讀?！?018年12月22日，全國政協(xié)經濟委員會副主任楊偉民在“2018–2019中國經濟年會”上明確指出。

同樣，清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受媒體采訪時也給出了同樣的看法。在他看來，中央經濟工作會議中房地產的內容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認同，并有望發(fā)展成為我國住房市場管理的長期目標。

房住不炒，已經被明確定調。

正因為此前的一段時間里，住房的投機和投資屬性有被放大。

“此前，就出現(xiàn)買房就是投資、買房就能賺錢的這種思維，住房幾乎成了金融機構和家庭優(yōu)質的理財產品。這樣，不僅加劇了房地產的供需矛盾，也抑制了科技創(chuàng)新和社會創(chuàng)業(yè)。”中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰2018年12月24日對時代周報記者在內的媒體指出。

劉志峰認為：“經濟增長的動力來自最終消費和生產率提高，房地產和相關產業(yè)的生產率水平要低于其他行業(yè)，房地產過快發(fā)展只會不斷增加整體經濟中低效率、低效能產業(yè)的比重，不僅無法促進經濟增長，反而會造成相關產業(yè)的產能過剩?！?/p>

綜合來自業(yè)內的觀點來看，強調房住不炒，意味著抑制非理性的投資、投機需求的主體性政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性。

事實上，從2018年3月政府工作報告強調的房住不炒定位，到7月中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”再到12月中央經濟工作會議對“房住不炒”定位的強調等，一系列的態(tài)度已經表明調控的決心。

當然，這并不意味著各地的調控措施不存在微幅調整的空間，微調的目的仍然是讓調控更加精準、有效。

因城施策、分類指導的另一個維度里代表著主管部門保留指導和監(jiān)督的權力。

正是在這一從嚴調控的背景下，全國樓市局部過熱的情況進行了改善，調控取得了階段性成果。

不過，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、住建部原總經濟師馮俊認為，從長遠角度來看，要讓中國的老百姓都住得比較舒適、體面、健康，按現(xiàn)在的開發(fā)規(guī)模，未來還有30年漫長的道路要走。

預期變化

值得關注的一點是，房地產市場只漲不跌的預期也在被改變。

國家統(tǒng)計局2018年12月公布的數據里面已經有了顯現(xiàn)。按照數據顯示，11月，全國商品房銷售面積連續(xù)3個月同比下跌，且降幅擴大。17個熱點城市二手房價環(huán)比下跌，這是最近4年來首次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過10個熱點城市二手房價格下調，其中一線城市二手房價連續(xù)3個月環(huán)比下跌。

自2018年7月31日中央政治局會議定調后，全國不少城市已經出現(xiàn)了觀望的情緒，連龍頭房企萬科也喊出了活下去的口號。

房企在銷售增速上在今年已經放緩。過去三年的復合增長率上，碧桂園此前超過60%，恒大超過50%，萬科超過30%，而今年碧桂園為30%不到，恒大約20%，萬科不足10%。

“我們要適應市場不會再放大了。”易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官、中國房地產業(yè)協(xié)會常務理事丁祖昱表示。

他的理據是，此前企業(yè)能夠高增長一是整體市場的創(chuàng)新高，二是規(guī)模房企有高周轉能力，三是高杠桿能力。而現(xiàn)在整體環(huán)境已經出現(xiàn)了變化，將不支持房企繼續(xù)加大杠桿。

對于后市的研判，機構之間的看法也出現(xiàn)了不同。

中國國際金融有限公司近期發(fā)布的報告認為，不論從大周期還是小周期來看，目前房地產市場已經跨過頂部，進入下行階段。預計明年銷售、投資、新開工等指標都將顯著負增長。

中金預測，2019年全國商品房銷售大概率將出現(xiàn)5年來首次同比下跌，面積、金額跌幅預計均在10%左右?；久婕铀傧禄瑢е?019年房地產開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉負，中性情形下跌幅預計分別達到5%和10%。

來自野村證券的預計認為，2019年上半年樓市還將明顯轉差：新屋銷售可能收縮逾10%，房地產開發(fā)投資增速可能在某些月份“急速回落”。他們也預計，2019年市場限制政策可能會有一些放松。

不過，華融證券首席經濟學家伍戈撰文稱，2019年房地產投資不會步入寒冬。他認為，隨著去庫存政策力度減弱，商品房庫存預計逐步回升，受此影響房企購地熱情將持續(xù)降溫；盡管如此，隨著銀行間市場利率下行向房貸利率傳導，商品房銷售及建安投資或將企穩(wěn)。

“綜合作用下，2019年房地產投資在經歷一段下行后仍有望趨穩(wěn)，對比歷史，或許不會步入真正寒冬?！彼A計2019年房地產投資增速將下行至5%–7%的區(qū)間附近。

“目前還沒有必要對房地產業(yè)完全悲觀，房地產開發(fā)整體的容量和規(guī)模仍然可以保持3–5年沒有太大變化?！倍∽骊乓仓赋?。