1978年，安徽鳳陽(yáng)小崗村率先恢復(fù)包產(chǎn)到戶責(zé)任制，打響了改革開(kāi)放的第一槍，給千千萬(wàn)萬(wàn)的農(nóng)民帶來(lái)了希望。

昨天，全國(guó)首例集體建設(shè)用地入市的公告公布，如同當(dāng)年那一聲春雷，給眾多買不起房的人帶來(lái)了一絲曙光。

12月27日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌三宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地，出讓公告顯示，三宗地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。

三宗地屬性均為集體用地。按照之前的規(guī)定，集體土地想要入市，必須先經(jīng)過(guò)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藝?guó)有土地后，才能進(jìn)入市場(chǎng)拍賣。在征收、拍賣這些環(huán)節(jié)中，土地出讓金的大頭歸了國(guó)家。

比如一塊集體用地，政府用1億元征收變?yōu)閲?guó)有，之后以5億元的價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商，相當(dāng)于政府凈賺4個(gè)億。最關(guān)鍵的是，這種方式讓土地成本高了幾倍，房?jī)r(jià)自然就要高出許多。

去年，為了鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，政府鼓勵(lì)集體用地可以建設(shè)租賃住房，但仍不能直接進(jìn)入市場(chǎng)買賣。而昨天，北京邁出了歷史性一步，掛出三宗可直接出讓土地使用權(quán)（所有權(quán)仍歸集體）進(jìn)入市場(chǎng)建設(shè)住宅的地塊，雖然仍被圈在共有產(chǎn)權(quán)住房范圍內(nèi)。

這意味著，這部分集體土地入市無(wú)需經(jīng)過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)，可以極大程度上壓縮土地成本，從而降低房屋售價(jià)。

根據(jù)公告可知，這三塊地位于北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)。

1、京土集使掛（興）[2018]003號(hào)，起始價(jià)為人民幣158879萬(wàn)元，）本次出讓宗地F81建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價(jià)29000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。2：京土集使掛（興）[2018]004號(hào)，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣162089萬(wàn)元，本次出讓宗地F81建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價(jià)29000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。3：京土集使掛（興）[2018]005號(hào)，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣220862萬(wàn)元本次出讓宗地F81建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價(jià)29000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）

02

從公告內(nèi)容可以看到，凡是境內(nèi)的合法企業(yè)、組織和個(gè)人都可以參與競(jìng)買這三塊集體土地的70年使用權(quán)，用于建設(shè)“共享產(chǎn)權(quán)住房”，未來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)的售價(jià)僅為29000元/平米。

單價(jià)29000，還含裝修費(fèi)，這個(gè)價(jià)格相比于周邊商品房項(xiàng)目，簡(jiǎn)直是白菜價(jià)。距離地塊200米處的龍湖天瑯項(xiàng)目預(yù)售時(shí)的價(jià)格為7.71~8.05萬(wàn)元/平方米，也就是說(shuō)，這三塊集體土地上建起來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房未來(lái)售價(jià)是目前周邊商品房?jī)r(jià)格的1/3。

同樣是一套100平米的房子，周邊項(xiàng)目需要800多萬(wàn)，而這三宗地上建起來(lái)的房子只需290萬(wàn)。價(jià)格之所以這么低，是因?yàn)榧w土地少了國(guó)家征收環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場(chǎng)交易的價(jià)格便宜了不少，按照公告數(shù)據(jù)可以計(jì)算，每平米建筑土地價(jià)格約為1.5萬(wàn)元。

優(yōu)惠不止于此。按照北京市共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)定，50%是個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例的“保底線”。共有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照5個(gè)百分點(diǎn)一個(gè)檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。

也就是說(shuō)，符合資質(zhì)的買房人，最低可以花費(fèi)50%的總價(jià)，買下房子70年完整使用權(quán)。假如房子面積為100平米，那50%的總價(jià)就是145萬(wàn)元。

如果你夠幸運(yùn)，145萬(wàn)元就能在北京安家。對(duì)千萬(wàn)北漂族來(lái)說(shuō)，這則消息比任何撫慰心靈的雞湯都要奏效。

但也別高興得太早，符合購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的條件比較苛刻。

北京市出臺(tái)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則》征求意見(jiàn)規(guī)定：

從上面可以看到，申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房需要以家庭為單位，且在北京沒(méi)有任何住房轉(zhuǎn)讓紀(jì)錄，并滿足北京市規(guī)定的購(gòu)房條件者（外地人連續(xù)不間斷繳納五年社保）。

符合這些條件的北漂不多，更多的是北京本地人。

據(jù)統(tǒng)計(jì)北京目前已經(jīng)有29個(gè)項(xiàng)目，約32446套共有產(chǎn)權(quán)住房入市，這個(gè)數(shù)量還算可觀，如果其他城市能爭(zhēng)相效仿，地方政府能放開(kāi)手腳，加大集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的規(guī)模，低收入人群購(gòu)房、住房問(wèn)題便可真正得到解決。

03

這是高房?jī)r(jià)騎虎難下背景下，追求房住不炒，人人有所居的方法之一。為堅(jiān)持房住不炒，北京對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房還規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)永遠(yuǎn)不變：

“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更，真正實(shí)現(xiàn)“封閉管理、循環(huán)使用”。個(gè)人份額無(wú)論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購(gòu)房人，都不涉及出售和購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購(gòu)買。

也就是說(shuō)，這種房子只能在共有產(chǎn)權(quán)圈子里流轉(zhuǎn)，與紅本的商品房永遠(yuǎn)無(wú)法劃上等號(hào)。但能以如此低的價(jià)格，享受到房屋70年100%的使用權(quán)，已經(jīng)夠幸運(yùn)。

未來(lái)能有多少人群享受到這種幸運(yùn)，要看地方政府能否忍痛割愛(ài)，舍棄土地財(cái)政，加大廉價(jià)土地進(jìn)入市場(chǎng)。

若能做到，高房?jī)r(jià)將不攻自破。

當(dāng)前中國(guó)大多數(shù)城市仍無(wú)法擺脫土地財(cái)政，一旦廉價(jià)土地大規(guī)模地價(jià)入市，對(duì)于地方政府的財(cái)政會(huì)是致命一擊。

將原本可以政府征收，高價(jià)出讓的土地，由集體直接轉(zhuǎn)讓使用權(quán)入市，虧的是政府的財(cái)政收入。這種玩法也只有北京、上海、深圳、廣州等財(cái)大氣粗、不太依賴土地財(cái)政的熱點(diǎn)城市能玩得起。

其他地方政府要嘗試這種方法，需要巨大的勇氣，只有成功邁過(guò)土地財(cái)政這道坎，房子回歸居住屬性的時(shí)代才會(huì)真正到來(lái)。

無(wú)論如何，北京邁出這一步，帶動(dòng)的作用是巨大的：

它意味著未來(lái)將會(huì)有更多集體土地使用權(quán)直接入市，所有權(quán)、使用權(quán)分離，釋放了農(nóng)村集體土地價(jià)值。若全面試點(diǎn)，會(huì)帶來(lái)大量廉價(jià)土地供應(yīng)，與公租房、安居房一起，解決更多低收入人群的住房問(wèn)題。