業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，降低房貸利率并不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)，原因是當(dāng)前制約購(gòu)房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購(gòu)房需求的釋放。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策層面正在發(fā)生變化。

1月4日，央行放出消息，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。央行稱(chēng)，此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬(wàn)億元，加上即將開(kāi)展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準(zhǔn)動(dòng)態(tài)考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素后，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。

同日，根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)消息，李克強(qiáng)總理于1月4日接連考察中國(guó)銀行、工商銀行和建設(shè)銀行普惠金融部，并在銀保監(jiān)會(huì)主持召開(kāi)座談會(huì)。總理強(qiáng)調(diào)，要加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)的力度，進(jìn)一步采取減稅降費(fèi)措施，運(yùn)用好全面降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)工具，支持民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)融資。

這是罕見(jiàn)提出的“全面降準(zhǔn)”。

無(wú)獨(dú)有偶，近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)城市房貸利率松動(dòng)的消息也接連不斷。1月3日，一篇杭州媒體的報(bào)道引發(fā)各界熱議，該報(bào)道稱(chēng)杭州某銀行規(guī)定房屋按揭貸款最長(zhǎng)可貸到80周歲。而不久前杭州引起大家關(guān)注還是在國(guó)內(nèi)率先下調(diào)房貸利率。之后的幾個(gè)月，全國(guó)多地如上海、深圳等城市也出現(xiàn)房貸利率松動(dòng)。這是否意味著房?jī)r(jià)將迎來(lái)新周期？

“接力貸”尚屬個(gè)別現(xiàn)象

據(jù)媒體報(bào)道，已有部分銀行實(shí)施父母和子女兩代人接力還款，規(guī)定房屋按揭貸款最長(zhǎng)可貸到80周歲。有評(píng)論稱(chēng)推行“接力貸”會(huì)刺激購(gòu)房意愿，促進(jìn)“炒房熱”。如果辦理接力貸時(shí)，父母作為主要貸款人，子女作為共同貸款人，那么一些已有房子的子女就可以將父母戶(hù)口遷過(guò)來(lái)之后借父母名義買(mǎi)房，還可以享受首套房?jī)?yōu)先搖號(hào)、低首付、低房貸利率上浮等優(yōu)惠，相當(dāng)于繞開(kāi)限購(gòu)限貸，對(duì)增量人群（遷移戶(hù)口）發(fā)放房票。

就此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者于1月4日電話(huà)咨詢(xún)了杭州農(nóng)行支行（新登支行、江濱支行）的工作人員。蹊蹺的是，他們均表示沒(méi)有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，暫時(shí)沒(méi)有接到上級(jí)關(guān)于房屋按揭最長(zhǎng)貸到80歲的通知；而另一家杭州富陽(yáng)區(qū)支行則表示，該支行可以辦理接力貸業(yè)務(wù)。該支行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，接力貸業(yè)務(wù)主要是針對(duì)一些購(gòu)房有一定壓力的年輕人群體，父母作為共同還款人可以一起還貸。但是也有父母作為主借款人，子女作為共同還款人。這種接力貸，?“利率按二套，期限可以按子女年齡?！钡硎荆@種例子特別少，一般父母年齡在60歲以下，而且需要是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)才會(huì)申請(qǐng)到。

杭州農(nóng)業(yè)銀行上城區(qū)支行的工作人員告訴記者，房屋按揭貸款借款人年齡最長(zhǎng)一般為65歲，目前農(nóng)行可以延長(zhǎng)到70歲。但如果辦理了接力貸業(yè)務(wù)情況則會(huì)不一樣。接力貸業(yè)務(wù)的主要借款人是父母，共同借款人是子女，可以按照子女年齡累計(jì)計(jì)算還款年限，按規(guī)定接力貸的按揭貸款最長(zhǎng)30年。他還告訴記者，一般辦理接力貸的條件是需要主要借款人收入穩(wěn)定、信用良好而且具備購(gòu)房資格，而且共同貸款人也要具備同樣條件即收入穩(wěn)定、信用良好、有一定償還能力等。銀行辦理業(yè)務(wù)時(shí)需要提供子女和父母的工資情況來(lái)確保具有足夠償還能力?！吧暾?qǐng)難度較高，這類(lèi)業(yè)務(wù)做得很少?！彼f(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次杭州部分銀行對(duì)于貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，很大程度上說(shuō)明了近期房貸方面是有調(diào)整的空間的，此類(lèi)政策雖然是個(gè)別銀行的做法，但有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，表明在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力大的時(shí)候，市場(chǎng)交易等也會(huì)影響銀行按揭貸款的內(nèi)容，銀行本身也會(huì)做出政策的調(diào)整。這對(duì)于刺激市場(chǎng)交易是有一定的作用的。

多地出現(xiàn)房貸利率下調(diào)

對(duì)于杭州推行“接力貸”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這是個(gè)別銀行開(kāi)始試圖“鉆”政策空子?！般y行的這一接力貸政策，非常明顯的鼓勵(lì)子女用老人的貸款資格，享受首套房待遇或者依然可以貸款。這一政策在事實(shí)上是變相取消了限貸政策。這一政策直接影響的人不多，但容易被投資投機(jī)需求利用。過(guò)去樓市政策寬松的過(guò)程中，銀行每次都是領(lǐng)先，杭州的銀行政策寬松如果成為趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)將帶來(lái)很大影響?！?/p>

事實(shí)上，在“接力貸”之前，杭州已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始下浮房貸利率。自去年10月份起，杭州部分銀行就悄悄下調(diào)了房貸利率：杭州工商銀行、中信銀行等率先下調(diào)了房貸利率，規(guī)定首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房上浮15%。而此前據(jù)媒體報(bào)道，杭州首套房貸利率整體維持在上浮15%-20%。其中，四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對(duì)較高，還有個(gè)別支行曾經(jīng)上浮30%、40%。此外，銀行的放款速度較之前也有明顯提升。

不止杭州，其他一線(xiàn)大城市也出現(xiàn)了房貸利率松動(dòng)跡象。深圳地區(qū)多家銀行房貸利率也出現(xiàn)下調(diào)。中國(guó)銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%，利率為5.39%。此前媒體報(bào)道顯示，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，只有個(gè)別小銀行利率松動(dòng)。

上海地區(qū)部分銀行首套最低利率可執(zhí)行95折優(yōu)惠。截至2019年1月3日，融360大數(shù)據(jù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)多家銀行下調(diào)首套房貸款利率，首套平均利率降至5.09%，較2018年12月初監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)5.19%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者電話(huà)詢(xún)問(wèn)了上海招商銀行黃浦區(qū)支行的工作人員，他告訴記者，目前首套房貸利率可以給到九五折的優(yōu)惠，也就是基準(zhǔn)利率（4.9%）打九五折即4.655%，這個(gè)折扣短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。他表示，上海首套房貸利率相比其他城市優(yōu)惠還是比較大的，“但并不是所有人都能申得到，一般只有很少部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以享受這個(gè)優(yōu)惠”。

中國(guó)建設(shè)銀行浦東新區(qū)支行工作人員表示，首套房貸利率同樣是九五折優(yōu)惠，而且還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。他表示上海房貸利率還是偏穩(wěn)的，也沒(méi)收到消息表明會(huì)有變動(dòng)?！耙皇址康脑?huà)，開(kāi)發(fā)商指定的一些銀行會(huì)有折扣。其他銀行通過(guò)專(zhuān)門(mén)合作的中介機(jī)構(gòu)也會(huì)有一定折扣?！彼嬖V記者。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上海地區(qū)新增加5家銀行首套最低利率可執(zhí)行九五折的優(yōu)惠，除之前工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行執(zhí)行首套九五折利率外，江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、上海農(nóng)商等5家銀行目前也執(zhí)行九五折利率，首套利率平均水平在2019年出現(xiàn)首降。據(jù)此前媒體報(bào)道，上海還有多家銀行比如浦發(fā)、光大、恒生、友利等都不同程度下調(diào)了首套房貸款利率，由之前最高“上浮30%”下調(diào)到“上浮20%”。

相比其他城市，北京則略顯“冷靜”。招商銀行北京分行工作人員表示，自2018年5月起，招商銀行首套房利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%?！笆滋追糠抠J利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是北京地區(qū)銀行統(tǒng)一的。但也要看合作的中介機(jī)構(gòu)情況?！?/p>

中國(guó)建設(shè)銀行昌平區(qū)的支行工作人員也表示，首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸利率基本為基準(zhǔn)利率的1.2倍，跟前幾個(gè)月比基本沒(méi)有調(diào)整。“如果客戶(hù)資質(zhì)好、信用好，房貸利率方面可能有優(yōu)惠?！?/p>

民生銀行西城區(qū)支行的工作人員告訴記者，之前民生銀行由于房貸額度緊張，首套房貸款利率比一般銀行要高一些，達(dá)到過(guò)上浮20%，但現(xiàn)在下調(diào)到了上浮15%?！皳?jù)我所知這是少數(shù)的（下調(diào)），大部分銀行還是穩(wěn)定在上浮10%。”

樓市再迎新周期？

全面降準(zhǔn)，多地銀行房貸利率下降，這是否意味著2019年樓市回暖在即，房?jī)r(jià)觸底反彈？

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，央行在開(kāi)年即開(kāi)展降準(zhǔn)操作，且兩次降準(zhǔn)僅間隔10天，并同時(shí)宣布，顯示出放松貨幣信貸環(huán)境，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的急迫心態(tài)。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此次全面降準(zhǔn)，且未明確限定資金流向，流動(dòng)性的寬松，對(duì)渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)重大利好。首先，對(duì)于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時(shí)融資成本也有望下調(diào)。特別是國(guó)企、央企，以及全國(guó)排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國(guó)頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一、二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)將逐步升溫；其次，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開(kāi)，房貸門(mén)檻也將有所寬松，此前全國(guó)普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準(zhǔn)利率的可能。購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本也將就此降低。

但郭毅認(rèn)為，這并不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)，原因是當(dāng)前制約購(gòu)房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購(gòu)房需求的釋放。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，降準(zhǔn)，有利于增加整個(gè)社會(huì)融資，但由于屬于定向支持，而房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，所以對(duì)樓市和房?jī)r(jià)，并無(wú)直接利好影響。但它仍存在間接利好影響，大河水多了，或明或暗的會(huì)有部分水量流到房地產(chǎn)的小河中。尤其是個(gè)人房貸，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的可貸款額度增加之后，在放貸壓力較大的情況之下，同時(shí)擔(dān)心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風(fēng)險(xiǎn)，那么部分商業(yè)銀行必然會(huì)加大個(gè)人房貸方面的貸款投放力度，貸款門(mén)檻降低，房貸利率在2019年將現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢(shì)，這有利于購(gòu)房者的需求釋放，進(jìn)而緩解房?jī)r(jià)下跌的壓力。

“但我們必須認(rèn)識(shí)到，光靠個(gè)人房貸的小幅放松，尚不能立即促進(jìn)房?jī)r(jià)反彈。2019年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)下跌、探底的主趨勢(shì)不會(huì)因此而改變。從實(shí)證來(lái)看，2018年已經(jīng)有四次降準(zhǔn)，但多數(shù)房?jī)r(jià)卻在2018年9月出現(xiàn)下跌的拐點(diǎn)，如今仍在繼續(xù)下跌過(guò)程中?！睏罴t旭認(rèn)為。