每一輪樓市調(diào)整，市場總是莫衷一是。

有人說房價仍在上漲，有人說樓市已經(jīng)步入下跌通道，還有人說房價紋絲不動。同樣一個市場，竟然得出三種結(jié)論，截然不同。

樓市總給人以霧里看花之感。政策瞬息萬變，市場陰晴不定，預(yù)期更是猶如墻頭草。官方數(shù)據(jù)存在滯后和失真，第三方數(shù)據(jù)難言科學(xué)。即便是同一個市場，同一份數(shù)據(jù)，不同人得出的結(jié)論也有天壤之別。

所以，想要了解樓市真相，需要回歸市場本身。這一次，凱風(fēng)君實地踩盤，以廣州為例，看看這一輪樓市調(diào)整，房價究竟跌了多少？

01

廣州房價跌了多少？

2018年8月，當(dāng)大多數(shù)人還沉浸在“萬人搶房”熱潮之中，凱風(fēng)君就已預(yù)判樓市將步入盤整軌道。

這一預(yù)判隨即得到驗證。

2018年9月，廣州傳出新房打折、二手房成交大跌、土地流拍的消息。這是這一輪樓市調(diào)整的起點，以廣州、廈門、杭州為代表的一二線城市樓市接連下行，部分三四線城市緊隨其后，全面樓市大調(diào)整開啟。（詳見《新房降價，二手房大跌，土地流拍，樓市的艱難超出想象》）

從2018年8月至今，樓市調(diào)整接近半年半年。這半年來，廣州房價究竟跌了多少？

凱風(fēng)君用了幾周時間，選擇了廣州最具代表的幾個樓盤，橫跨中心城區(qū)和郊區(qū)，包括豪宅、普通住房和學(xué)位房，進行實地踩盤，并結(jié)合第三方成交價格進行分析。

先看珠江新城豪宅標(biāo)桿凱旋新世界。2018年年中，凱旋新世界成交均價一度攀升到10萬元以上，目前已經(jīng)普遍降到9萬元左右，部分早期項目掛牌均價僅有8.5萬元，整體跌幅為10%左右。據(jù)中介表示，看盤的人仍舊不少，但成交卻低到了冰點。

再看有廣州學(xué)位房標(biāo)桿樓盤之稱的東風(fēng)廣場，背靠廣州名校東風(fēng)東路小學(xué)，東風(fēng)廣場房價在過去一年一飛沖天。2018年東風(fēng)廣場成交價最高攀升到9萬元，目前掛牌均價也只有8萬元左右，跌幅超過10%。

再看中心城區(qū)的剛需樓盤，以天河區(qū)大盤駿景花園為例，2018年年中最高成交均價一度高達5.3萬元，目前大部分樓盤的成交價在4-4.5萬元之間，跌幅為15%左右。據(jù)中介表示，最近幾個月看房人群大幅減少，成交更是寡淡。

從中心城區(qū)到郊區(qū)，房價回調(diào)的幅度更大。

以位于增城新塘的碧桂園鳳凰城為例，增城是廣州不限購的兩大區(qū)之一，也是廣州新房二手房的成交大區(qū)，房價更容易受市場波動影響。2018年中，鳳凰城鳳馨苑最高成交價高達2.7萬元，如今已經(jīng)跌落到2萬元以下，下跌幅度高達20%以上。

再以位于南沙區(qū)的某新盤為例，96房三房單位，一口價最高到180萬以上，到2019年1月，同樣區(qū)位的一口價單位僅僅只要150萬元，相當(dāng)于均價從1.9萬跌到了不足1.6萬元，跌幅為20%左右。

可見，無論是中心城區(qū)還是邊緣郊區(qū)，無論是學(xué)位房還是豪宅，廣州房價普遍出現(xiàn)調(diào)整，調(diào)整幅度約為10%-20%左右。中心城區(qū)、學(xué)位房相比于郊區(qū)，跌幅普遍少了5-10個百分點。

豪宅降價，學(xué)位房不再堅挺，郊區(qū)熱盤大幅回調(diào)，新房不得不降價促銷，這就是這半年廣州樓市的真實行情。

02

比房價下跌更可怕的是什么？

無論跌幅10%還是20%，相比上一輪的大幅上漲，勉強算得上微調(diào)。

然而，比價格調(diào)整更嚴(yán)重的是，即便大幅降價，也無人接盤。換言之，二手房市場的流動性降到了冰點，這是最致命的。

這在成交量上體現(xiàn)得最為明顯。根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，早在2018年5月，廣州二手房成交量就已見頂，之后就開始一路下行到2018年12月，成交量不到年度最高點的一半，說腰斬一點都不算夸張。

在沒有重大樓市調(diào)控政策出臺的背景下，成交量突然下滑，本就是市場轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志。

樓市調(diào)整，一般都是量在價先，量先動，價后動。成交量大幅下跌，房價再維持在高位已經(jīng)沒有意義。有價無市的局面注定難以長久，價格遲早面臨松動。

量價齊跌到來之時，也就意味著樓市正式步入調(diào)整軌道。

整個2018年，即便有上半年的瘋狂搶房，廣州全年成交量仍然創(chuàng)下了新低。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2018年廣州市二手房交易登記數(shù)為102199宗，同比上年同期(133157宗)大幅下滑23.2%，為近5年首次成交下滑的年份。

具體到各區(qū)。白云成交跌幅最大，高達42.2%，接近腰斬。同樣，作為中心城區(qū)的天河、越秀、海珠、荔灣，成交量跌幅均在30%以上。

二手房成交量大幅腰斬，意味著市場觀望情緒前所未有濃厚，無論是剛需還是投資，基本都進入“持幣觀望”的階段，“現(xiàn)金為王”的理念在現(xiàn)實中得到前所未有的貫徹。

03 

這一輪調(diào)整，何時是頭？

這一輪樓市調(diào)整，讓人想起2008年和2014年。

不同的是，2008年廣州房價迅速大跌，不到一年時間就跌了30%左右，背后是全球金融危機的影響，來得快去得也快。而2014年，廣州大多數(shù)樓盤降價幅度在10%-20%之間，當(dāng)時市場處于普遍觀望之中，來得慢修復(fù)得也慢。

這一次，整體市場行情與2014年較為相似。不同的是，此番面臨更多不確定性，由此導(dǎo)致宏觀放水的空間受到一定限制，且放水的效應(yīng)面臨邊際遞減的制約。加上經(jīng)濟下行壓力更大，且在上一輪居民加杠桿的過程中，六個錢包受到嚴(yán)重的擠壓，想要讓家庭部門繼續(xù)加杠桿，恐怕面臨更大的困難。

所以，決策層提出了“三穩(wěn)”方針：穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)樓市。在實踐中，從山東菏澤開始，一些地方政府正在紛紛放開限制，從而試探調(diào)控底線。與此同時，貨幣政策的空間已經(jīng)打開，年內(nèi)第一次降準(zhǔn)已經(jīng)落地，更大的寬松還在路上。（詳見《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》）

顯然，這些政策的集中到來，目的還在于維穩(wěn)。想要修復(fù)市場對于樓市的信心，想要市場成交重新活躍起來，恐怕還需要更大力度的調(diào)控寬松和更大力度的貨幣寬松。

接下來，各大城市將會進行盤整行情，房價不會大跌暫時也難以大漲。如果下一步限購限貸開始松綁，乃至出現(xiàn)了降息等更大力度的貨幣寬松，那么從穩(wěn)到漲，未必沒有可能。