進(jìn)入2019年，隨著各地樓市調(diào)控政策微調(diào)，市場成交量、預(yù)期、人心都有回暖跡象。

　　剛剛，社科院發(fā)布的2019年1月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》明確認(rèn)為，房價(jià)下跌速度趨緩，重點(diǎn)城市成交繼續(xù)回升。

　　社科院留給眾人的印象是，十猜九不中。但這一次，本號認(rèn)為社科院的觀點(diǎn)是對的，這也是本號在之前的文章已經(jīng)發(fā)表過的對于今年樓市的看法。

　　理由有三：

　　1、市場的政策底已現(xiàn)。

　　從2018年年末之間，多個(gè)城市根據(jù)自身實(shí)際情況對樓市調(diào)控政策作出了微調(diào)，政策回暖信號非常明確。

　　一個(gè)月前山東菏澤打響了微調(diào)第一槍，取消了住房限售，之后湖南衡陽（樓盤）跟隨腳步，取消限價(jià)，雖然被收回，但調(diào)整的趨勢已經(jīng)在全國形成。

　　廣州（樓盤）調(diào)整“商住房”政策，原來只能賣給企業(yè)的部分房屋也能賣給個(gè)人；珠海（樓盤）將外地戶籍購房繳納社保的時(shí)間從5年降至1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等；青島（樓盤）高新區(qū)暫停搖號售房，有關(guān)搖號的規(guī)定從實(shí)施到取消只有半年。

　　與此同時(shí)，深圳（樓盤）、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州、惠州（樓盤）等多個(gè)城市下調(diào)了銀行首套房貸款利率上浮區(qū)間。

　　另外，北京（樓盤）、廣州、南京（樓盤）、汕頭（樓盤）、長沙（樓盤）、銀川（樓盤）、福州（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、綿陽（樓盤）等城市調(diào)整了公積金提取政策。一些城市公積金的提取更加便利。其中，北京、銀川、哈爾濱、南京、秦皇島（樓盤）等地簡化了公積金提取手續(xù)。

　　有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2019年會有30個(gè)以上城市對樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。

　　為什么要微調(diào)？目的就是為了防范大跌。經(jīng)過2017年、2018年連續(xù)加壓的調(diào)控政策，全國多地房價(jià)已進(jìn)入了調(diào)整通道，如果政策依舊保持高壓不變，房價(jià)大跌風(fēng)險(xiǎn)很大，會帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這是任何一方都不愿看到的結(jié)果。

　　所以住建部對2019年樓市下達(dá)的任務(wù)是三個(gè)“穩(wěn)”，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　當(dāng)然，正因?yàn)橐€(wěn)，所以2019年雖然回比2018年樓市預(yù)期要好很多，房價(jià)大幅上揚(yáng)的可能性幾乎也不存在。

　　2、央行持續(xù)降準(zhǔn)。

　　在全球多數(shù)國家進(jìn)入加息通道的背景下，中國并沒有跟隨，為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行在2019年1月開啟了降準(zhǔn)模式。

　　1月4日傍晚，央行宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，力度超乎尋常。盡管中央一再強(qiáng)調(diào)，是為了支持民營企業(yè)、小微企業(yè)融資。但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，錢最后大多都會流向房地產(chǎn)。

　　除了降準(zhǔn)，中央還大力度鼓勵(lì)地方發(fā)行地方債。地方債，是央行印鈔方式之一，相當(dāng)于放水。

　　由于中央有下調(diào)地方債風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的想法，所以前幾天河北、山東、河南、福建等地發(fā)行的地方債遭到金融機(jī)構(gòu)瘋搶，認(rèn)購倍數(shù)在30~50倍，河北更是高達(dá)53倍。說明銀行手中的錢非常多。

　　3、市場成交量已在回暖路上。

　　在政策轉(zhuǎn)向，市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，人心轉(zhuǎn)向的大背景下，多地樓市成交量已在回暖。

　　上圖是百度資訊中的部分截圖，可以看到昆明（樓盤）、洛陽（樓盤）、濟(jì)陽樓市成交量表現(xiàn)不錯(cuò)，就連低迷的香港樓市，上周二手房成交量也創(chuàng)41周新高。

　　通過以上三點(diǎn)信號，基本可以對2019年樓市做個(gè)初步判斷：如果大環(huán)境不發(fā)生較大變化，熱點(diǎn)城市成交量將有一定程度回暖，房價(jià)將回到穩(wěn)定階段，甚至是小幅慢漲。

　　因此，本號認(rèn)為，2019年第一季度，是剛需客上車的好機(jī)會，時(shí)間如果再往后推，成本會更高。

　　上面分析了樓市短期內(nèi)趨勢，再來說說中長期。

　　所謂樓市短期看政策，中期看土地，長期看人口。中國的樓市在土地財(cái)政與大城市化兩大背景下，中長期仍會是慢漲，但也會有一個(gè)臨界點(diǎn)，那就是人口臨界點(diǎn)。

　　這幾天，關(guān)于人口話題不絕于耳，2018年新生兒人口相比于2017年少了200萬，社科院預(yù)測，中國人口最快將在2027年迎來負(fù)增長，以此推算，本號認(rèn)為，如果這種趨勢不變，中國高房價(jià)的拐點(diǎn)也基本會在這個(gè)節(jié)點(diǎn)附近出現(xiàn)。